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113年土地法34-1條重大改革


土地法第三十四條之一執行要點修正規定 一、依土地法第三十四條之一(以下簡稱本法條)


第一項規定,部分共 有人就共有土地或建築改良物(以下簡稱建物)為處分、變更及設 定地上權、農育權、不動產役權或典權,應就共有物之全部為之。

、共有土地或建物之應有部分為公同共有者,該應有部分之處分、變 更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,得依本法條規定辦理。

、本法條第一項所定處分,以有償讓與為限,不包括信託行為、交換 所有權及共有物分割;所定變更,以有償或不影響他共有人之利益 為限;所定設定地上權、農育權、不動產役權或典權,以有償為 限。 前項有償讓與之處分行為,共有人除依本法條規定優先購買外,不 得為受讓人。

、依本法條第一項設定之地上權或典權,應於土地登記簿其他登記事 項欄註記「本地上權或典權係依土地法第三十四條之一規定設 定」。 前項註記,於辦理地上權讓與或典權轉典時,應予轉載。

、共有土地或建物為公私共有者,有本法條之適用。 私有部分共有人就公私共有土地或建物全部為處分時,如已符合本 法條各項規定,其申請所有權變更登記,應予受理。但公有部分為 直轄市或縣(市)有時,其管理機關於接獲部分共有人之通知後, 以其處分係依據法律之規定,應即報請該管區內民意機關備查。

、共有土地或建物標示之分割、合併、界址調整及調整地形,有本法 條之適用。 二宗以上所有權人不相同之共有土地或建物,依本法條規定申請合 併,應由各宗土地或建物之共有人分別依本法條規定辦理。

、本法條第一項所稱共有人過半數及其應有部分合計過半數,指共有 人數及應有部分合計均超過半數;應有部分合計逾三分之二,指應 有部分逾三分之二者,共有人數可以不計。共有人數及應有部分之 2 計算,以土地登記簿上登記之共有人數及應有部分為準。但共有人死亡者,以其繼承人數及繼承人應繼分計入計算。 前項共有人數及應有部分之計算,於公同共有土地或建物者,指共 有人數及其潛在應有部分合計均過半數。但潛在應有部分合計逾三 分之二者,其共有人數不予計算。各共有人之潛在應有部分,依其 成立公同關係之法律規定、習慣或法律行為定之;未有規定者,其 比例視為不明,推定為均等。 分別共有與公同共有併存之土地或建物,部分公同共有人已符合本 法條第一項規定,且另有分別共有之共有人同意者,於計算共有人 數及其應有部分時,該公同共有部分,以同意之人數及其潛在應有 部分併入計算。同意之分別共有人與公同共有人有部分相同者,不重複計算該同意人數。

、本法條第二項所定事先、書面通知與公告,其方式及內容,依下列 規定:
(一)部分共有人依本法條規定為處分、變更或設定負擔前,應先行 通知他共有人。
(二)書面通知應以雙掛號之通知書或郵局存證信函,送達他共有人 之戶籍地址;如為法人或非法人團體,應送達其事務所或營業 所地址。但他共有人已遷出  國外或無戶籍者,依第四款第二目 或第三目規定辦理。
(三)他共有人之戶籍地址無法送達、有戶籍法第五十條戶籍暫遷至 戶政事務所情形或部分共有人已確知他共有人未居住於戶籍地 而能依實際住居所送達者,  應就其實際住居所通知,並由部分 共有人於登記申請書適當欄記明「他共有人受通知之處所確係 實際住居所,如有不實願負法律責任。」無法知悉他共        有人實 際住居所者,部分共有人應於登記申請書適當欄記明「義務人 確不知悉他共有人實際住居所,如有不實願負法律責任。」。
(四)不能以書面通知而以公告代替者,以下列情形為限: 1.他共有人住所不明或依前二款規定通知無法送達。 3 2.他共有人戶籍資料載有遷出國外或喪失國籍之記事,部分 共有人就除戶地址通知無法送達且已依前款規定辦理。 3.他共有人於臺灣地區無戶籍,部分共有人就土地或建物登 記簿地址通知無法送達且已依前款規定辦理。
(五)公告可直接以布告方式,由村里長簽證後,公告於土地或建物 所在地之村、里辦公處,或以登報方式公告之,並自布告之日 或登報最後登載日起,經二十日發生通知效力。
(六)通知或公告之內容應記明土地或建物標示、處分、變更或設定 方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人與通知人之姓 名、名稱、住所、事務所或營業所及其他事項。數宗土地或建 物併同出賣時,應另分別記明各宗土地或建物之價金分配。
(七)他共有人已死亡者,應以其繼承人或遺產管理人為通知或公告 之對象。
(八)委託他人代為事先通知,其委託行為無須特別授權。

、依本法條規定處分、變更或設定負擔,於申請權利變更登記時,應依下列規定辦理:
(一) 部分共有人會同權利人申請權利變更登記時,登記申請書及契 約書內,應列明全體共有人及其繼承人,並檢附已為通知或公 告之文件,於登記申請書適當欄記明依土地法第三十四條之一 第一項至第三項規定辦理,如有不實,義務人願負法律責任; 通知或公告之內容,除受通知人姓名、名稱與住所、事務所或 營業所及通知人之姓名、土地或建物標示外,登記機關無須審 查。未能會同申請之他共有人,無須於契約書及申請書上簽 名,亦無須親自到場核對身分。如因而取得不動產物權者,部 分共有人應代他共有人申請登記。
(二)涉及對價或補償者,應提出他共有人已領受對價或補償之證明 或已依法提存之證明文件,並於登記申請書適當欄記明受領之 對價或補償數額如有錯誤,由義務人自行負責;已領受對價補 償之他共有人,除符合土地登記規則第四十一條第二款、第五 款至第八款及第十款規定之情形者外,應親自到場,並依同規 4 則第四十條規定程序辦理。對價或補償之多寡,非登記機關之 審查範圍。
(三)依本法條規定處分全部共有土地或建物,如處分後共有權利已 不存在,而他共有人已死亡有繼承人或死亡絕嗣者,部分共有 人得直接申辦所有權移轉登記,免辦繼承或遺產管理人登記。
(四)依本法條第三項規定提出他共有人應得之對價或補償已為其繼 承人受領或為其提存之證明時,應檢附土地登記規則第一百十 九條規定之文件,其中繼承系統表應由部分共有人全體記明如 有遺漏或錯誤致他人受損害者,申請人願負法律責任字樣。
(五)依本法條規定移轉、設定典權或調處分割共有物時,得由部分 共有人申報土地移轉現值。但申報人應繳清該土地應納之土地 增值稅及有關稅費後,始得申辦土地權利變更登記。
(六)他共有人之應有部分經限制登記者,應依下列規定辦理: 1.他共有人之應有部分經法院或法務部行政執行署所屬行政 執行分署(以下簡稱行政執行分署)囑託查封、假扣押、 假處分、暫時處分、破產登記或因法院裁定而為清算登記 者,登記機關應依土地登記規則第一百四十一條規定徵詢 原囑託或裁定機關查明有無妨礙禁止處分之登記情形,無 礙執行效果者,應予受理登記,並將原查封、假扣押、假 處分、暫時處分、破產登記或法院裁定開始清算程序事項 予以轉載,登記完畢後通知原囑託或裁定機關及債權人; 有礙執行效果者,應以書面敘明理由及法令依據,駁回登 記之申請。 2.他共有人之應有部分經有關機關依法律囑託禁止處分登記 者,登記機關應洽原囑託機關意見後,依前目規定辦理。 3.他共有人之應有部分經預告登記且涉及對價或補償者,應 提出該共有人已受領與經原預告登記請求權人同意之證明 文件及印鑑證明;為該共有人提存者,應提出已於提存書 對待給付之標的及其他受取提存物所附之要件欄內記明提 存物受取人領取提存物時,須檢附預告登記請求權人同意 5 之證明文件及印鑑證明。登記機關應逕予塗銷該預告登 記,於登記完畢後通知預告登記請求權人。
(七)申請合併之共有土地地價不一者,合併後各共有人之權利範 圍,應以合併前各共有人所有土地之地價與各宗土地總地價 之和之比計算,並不得影響原設定之他項權利。

、部分共有人依第八點第三款、前點第一款或第二款規定應於登記申 請書適當欄記明之事項,得以附具切結書方式為之。


十一、依本法條第三項規定辦理提存之方式如下:
(一)提存人應為本法條第一項之共有人,並得由其中一人或數人 辦理提存。
(二)他共有人之住所為日據時期之番地,可以該番地所查對之現 在住所向法院辦理提存。
(三)他共有人之住所不詳,經舉證客觀上仍無法查明時,依下列 方式辦理: 1.他共有人確尚生存者,部分共有人可以該他共有人為受 取權人,辦理提存,並依提存法規定辦理。 2.他共有人已死亡者,應以其繼承人為清償或辦理提存之 對象。 3.他共有人已死亡而其繼承人之有無不明者,則應依民法 第一千一百七十七條選定之遺產管理人或依民法第一千 一百七十八條第二項選任之遺產管理人為清償或辦理提 存之對象。 4.他共有人行蹤不明而未受死亡宣告者,可依民法第十 條、家事事件法第一百四十三條第一項、第二項所定財 產管理人為清償或辦理提存之對象。
四)以他共有人之繼承人為提存對象時,應依提存法第二十一條 規定在提存書領取提存物所附條件欄內記明相關被繼承人姓 名及提存物受取人領取提存物時,應依遺產及贈與稅法第四 十二條檢附遺產稅繳清證明書、免稅證明書、同意移轉證明 6 書、不計入遺產總額證明書、逾核課期間證明書或逾徵收期 間證明書。

十二、部分共有人依本法條第一項規定出賣共有土地或建物時,他共有 人得以出賣之同一條件共同或單獨優先購買。 前項情形,於數宗土地或建物併同出賣,他共有人得僅就其共有 之土地或建物行使優先購買權。但有下列情形之一者,不在此限:
(一)部分共有人表示使用上具不可分性並經法院判決確定或提出 依法與法院確定判決有同一效力之證明文件。
(二)依法令規定應併同移轉。 多人主張優先購買權時,其優先購買之部分應按各主張優先購買 人之應有部分比例定之。 部分共有人依本法條第一項規定設定地上權或典權後出賣土地, 他共有人仍有第一項優先購買權之適用。

十三、本法條所定優先購買權,依下列規定辦理:
(一)他共有人於接到出賣通知後十五日內不表示者,其優先購買 權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者,以 該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。
(二)他共有人之優先購買權,仍應受有關法律之限制。
(三)區分所有建物之專有部分連同其基地應有部分之所有權一併 移轉與同一人者,他共有人無本法條優先購買權之適用。
(四)區分所有建物之專有部分為共有者,部分共有人出賣其專有 部分及基地之應有部分時,該專有部分之他共有人有優先購 買權之適用。
(五)本法條之優先購買權係屬債權性質,出賣人違反此項義務將 其應有部分之所有權出售與他人,並已為土地權利變更登記 時,他共有人認為受有損害者,得依法向該共有人請求損害 賠償。
(六)本法條之優先購買權與土地法第一百零四條、第一百零七條 或民法物權編施行法第八條之五第三項規定之優先購買權競 7 合時,應優先適用土地法第一百零四條、第一百零七條或民 法物權編施行法第八條之五第三項規定。但與民法物權編施 行法第八條之五第五項規定之優先購買權競合時,優先適用 本法條之優先購買權。
(七)共有人之應有部分經限制登記者,不影響其優先購買權之行 使。
(八)權利人持執行法院或行政執行分署依強制執行法或主管機關 依法辦理標售或讓售所發給之權利移轉證書,向地政機關申 辦共有人之應有部分移轉登記,無須檢附優先購買權人放棄 優先承購權之證明文件。
九)共有人出賣其應有部分,除買受人同為共有人外,他共有人 對共有人出賣應有部分之優先購買權,均有同一優先權;他 共有人均主張或多人主張優先購買時,其優先購買之部分應 按各主張優先購買人之應有部分比例定之。
(十)土地或建物之全部或應有部分為公同共有,部分公同共有人 依本法條規定出賣該共有物全部或應有部分時,他公同共有 人得就該公同共有物主張優先購買權,如有數人主張時,其 優先購買權之範圍應按各主張優先購買權人之潛在應有部分 比例計算之。
(十一)優先購買權人已放棄或視為放棄優先購買權者,出賣人應 依土地登記規則第九十七條第一項規定附具切結書之規定 辦理,切結書內容應包括通知方式、優先購買權人主張情 形並由出賣人記明「如有不實願負法律責任」,不適用同 條項於登記申請書適當欄記明之方式。

十四、部分共有人依本法條規定處分、變更或設定他項權利,除土地登 記規則第九十七條第三項所定情形外,於收件後至登記完畢前, 他共有人以書面提出異議,主張下列情形者,登記機關應依同規 則第五十七條第一項第三款規定予以駁回:
(一)數宗土地或建物併同出賣,部分共有人未記明各宗土地或建 物價金,致他共有人無從就其共有之土地或建物行使優先購 買權。但有第十二點第二項但書情形者,不在此限。
(二)就其應得對價、補償及買賣條件等私權事項有爭執,並附具 已向法院起訴文件。
(三)就書面通知不符第八點第二款至第四款規定有爭執。
(四)其他損害其權益之情形,並附具已向法院起訴文件。


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新執行要點113年上路

而針對上述問題,地政司長王成機就在「土地法第34條之1爭議問題」研討會中,就為何要修土地法第34條之1的簡報中指出,在明年113年1月1日要上路的土地法第34條之1新執行要點,紛紛做了一些規範,希望將「大吃小、強凌弱、眾暴寡」的問題降至最低。

王成機指出,就通知書爭議,修正規定第八點,新增一、明知應通知他共有人之處所(包括戶籍地址、實際居住所、除戶地址等),並由地政機關審查;二、公告效力發生時間,自布告之日或登報最後登載日起經20日發生通知效力。此一修正後,可避免共有人故意不通知他共有人,並讓登記實務執行有一致性作法。

針對放棄優先購買權問題,修正前只要在登記申請書備註欄記明「優先購買權人確已放棄優先購買權,如有不實,出賣人願負法律責任字樣」;但修正後的執行要點規定,優先購買權人已放棄或視為放棄優先購買權者,出賣人應依《土地登記規則》第九十七條第一項規定,除在登記申請書備註欄由出賣人記明「如有不實願負法律責任」外,還要附具切結書辦理,而切結書內容應包括通知方式、優先購買權人主張情形,也就是說,自明年起,不可以再便宜行事了。

另執行要點第八點第六項也規定,「通知或公告之內容應記明土地或建物標示、處分、變更或設定方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人與通知人之姓名、名稱、住所、事務所或營業所及其他事項。數宗土地或建物併同出賣時,應另分別記明各宗土地或建物之價金分配。」



 
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